Відповідно до Земельного кодексу України, земля в Україні має такі форми власності: державну, комунальну та приватну і може бути об'єктом оренди.
Відносини, пов'язані з орендою землі, регулюються ЗКУ, ЦКУ, Законом України «Про оренду землі» від 06.10.98 р. № 161-XIV (далі – Закон № 161), іншими законами України та нормативно-правовими актами, прийнятими відповідно до них, а також договором оренди.
Право оренди земельної ділянки виникає з моменту державної реєстрації цих прав. Право оренди земельної ділянки посвідчується договором оренди землі, зареєстрованим відповідно до закону (ст. 125, 126 ЗКУ).
Згідно із ст. 93 ЗКУ право оренди земельної ділянки – це засноване на договорі строкове платне володіння і користування земельною ділянкою, необхідною орендареві для провадження підприємницької та іншої діяльності.
Договір оренди землі – це договір, за яким орендодавець зобов'язаний за плату передати орендареві земельну ділянку у володіння і користування на певний строк, а орендар зобов'язаний використовувати земельну ділянку відповідно до умов договору та вимог земельного законодавства (ст. 13 Закону № 161).
Відповідно до Закону № 161 земельні ділянки можуть передаватися в оренду громадянам та юридичним особам України, іноземним громадянам і особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним об'єднанням і організаціям, а також іноземним державам.
Термін оренди земельних ділянок може бути короткостроковим – не більше 5 років та довгостроковим – не більше 50 років.
Орендодавцями земельних ділянок, відповідно до ст. 4 Закону № 161, є громадяни та юридичні особи, у власності яких перебувають земельні ділянки, або уповноважені ними особи.
Як передбачено ст. 14 Закону № 161, договір оренди землі укладається у письмовій формі і, за бажанням однієї із сторін, може бути посвідчений нотаріально.
Типова форма договору оренди землі затверджується Кабінетом Міністрів України.
Істотними умовами договору оренди землі, відповідно до ст. 15 Закону № 161, є:
• об'єкт оренди (кадастровий номер, місце розташування та розмір земельної ділянки);
• строк дії договору оренди;
• орендна плата із зазначенням її розміру, індексації, форм платежу, строків, порядку її внесення і перегляду та відповідальності за її несплату;
• умови використання та цільове призначення земельної ділянки, яка передається в оренду;
• умови збереження стану об'єкта оренди;
• умови і строки передачі земельної ділянки орендарю;
• умови повернення земельної ділянки орендодавцю;
• існуючі обмеження (обтяження) щодо використання земельної ділянки;
• визначення сторони, яка несе ризик випадкового пошкодження або знищення об'єкта оренди чи його частини;
• відповідальність сторін;
• умови передачі у заставу та внесення до статутного фонду права оренди земельної ділянки.
Відсутність у договорі оренди землі однієї з вищеперелічених істотних умов, а також порушення вимог ст. 4 – 6, 11, 17, 19 Закону № 161 є підставою для відмови в державній реєстрації договору.
Відповідно до ст. 20 Закону № 161 та ст. 125 ЗКУ укладені договори оренди землі підлягають обов'язковій державній реєстрації. І право оренди земельної ділянки, згідно із ст. 18 Закону № 161, виникає з дня державної реєстрації цього права відповідно до закону, що регулює державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень.
Як встановлено ст. 4 Закону України «Про державну реєстрацію речових прав на нерухоме майно та їх обтяжень» від 01.07.2004 р. № 1952-IV, обов'язковій державній реєстрації підлягають речові права та обтяження на нерухоме майно (а земельні ділянки відповідно до цього Закону підпадають під визначення нерухомого майна), розміщене на території України, що належить фізичним та юридичним особам, державі в особі органів, уповноважених управляти державним майном, іноземцям та особам без громадянства, іноземним юридичним особам, міжнародним організаціям, іноземним державам, а також територіальним громадам в особі органів місцевого самоврядування, а саме:
– право володіння;
– право користування (сервітут);
– право користування земельною ділянкою для сільськогосподарських потреб (емфітевзис);
– право забудови земельної ділянки (суперфіцій);
– право господарського відання;
– право оперативного управління;
– право постійного користування та право оренди земельної ділянки;
– право користування (найму, оренди) будівлею або іншими капітальними спорудами, їх окремими частинами;
– іпотека;
– довірче управління майном.
Державна реєстрація, відповідно до ст. 15 ЗКУ, належить до повноважень центрального органу виконавчої влади з питань земельних ресурсів у галузі земельних відносин та ведення державного земельного кадастру, в тому числі державної реєстрації земельних ділянок.
Згідно із ст. 202 ЗКУ державна реєстрація земельних ділянок здійснюється у складі державного реєстру земель. Державний реєстр земель складається з двох частин:
1) Книги записів реєстрації державних актів на право власності на землю та на право постійного користування землею, договорів оренди землі із зазначенням кадастрових номерів земельних ділянок;
2) Поземельної книги, яка містить відомості про земельну ділянку.
Державний земельний кадастр, відповідно до ст. 204 ЗКУ, ведеться уповноваженим органом виконавчої влади з питань земельних ресурсів.
Одночасно з внесенням відомостей до Поземельної книги (згідно з постановою КМУ від 09.09.2009 р. № 1021) робляться записи у Книзі записів про державну реєстрацію державних актів на право власності на земельну ділянку та на право постійного користування земельною ділянкою, договорів оренди землі.
Забезпечення реєстрації договорів оренди покладається на відповідні державні органи земельних ресурсів: районні відділи земельних ресурсів; управління (відділи) земельних ресурсів у містах обласного і районного підпорядкування; Київське і Севастопольське міське управління земельних ресурсів.
Підсумовуючи вищевикладене, зазначимо: договір оренди землі, за умови, що він укладений з дотриманням усіх істотних умов, визначених чинним законодавством України, підлягає обов'язковій державній реєстрації. При здійсненні реєстрації договору оренди землі датою реєстрації у книзі державної реєстрації договорів оренди земельних ділянок робиться запис, якому присвоюється відповідний номер реєстраційного запису, що скріплюється печаткою Держкомзему (відповідним його місцевим відділом).
Нотаріальне посвідчення договору оренди землі в Україні не є обов'язковим і по суті дублюватиме його державну реєстрацію, внаслідок чого подорожчає оформлення цієї операції. Втім, нотаріальне посвідчення може бути доречним, але не обов'язковим, при оформленні такої оренди у фізичної особи.
